一套公寓月收入3,400欧元！芬兰拉普兰旅游热潮，正在改变当地房地产投资市场。

当芬兰大部分城市仍面临房价下跌、住宅供应过剩的问题时，北部城市罗瓦涅米（Rovaniemi）却呈现出截然不同的趋势：房价上涨、租金增长、出租房源紧缺，越来越多投资者将目光投向拉普兰。

一、房地产市场：罗瓦涅米逆势增长

据芬兰广播公司Yle报道，罗瓦涅米连续两年位居芬兰房地产投资城市排行榜第一。

2026年第三季度，当地房地产市场表现突出：

• 房价上涨1.5%：全国同期二手公寓价格下降3.2%。
• 市场租金上涨2.0%：自由市场出租住宅租金涨幅位居芬兰全国第一。
• 出租房源紧缺：当地房地产经纪人表示，市场上的待售住宅数量有限，优质房源成交较快。

与芬兰南部房地产市场持续低迷形成鲜明对比。

二、一套拉普兰公寓，月收入3,400欧元

来自图尔库的房地产投资者Joonatan Voltti持有约10套投资住宅，其中数套位于拉普兰。

他透露，2025年表现最好的一套拉普兰短租公寓，平均每月带来约3,400欧元收入，全年约40,800欧元。

需要注意，这属于短期住宿经营收入，并非扣除贷款、物业费、清洁、平台佣金、维护及税费后的净利润。

Voltti认为，除了罗瓦涅米，Levi、Ylläs、Saariselkä以及Enontekiö等旅游地区，也具有值得研究的住宿投资潜力。

三、圣诞老人经济，正在支撑房地产需求

罗瓦涅米不仅是拉普兰首府，也是全球知名的圣诞老人故乡。

Yle另一篇报道揭示了当地旅游产业的快速增长：

2024年11月至2025年2月，罗瓦涅米旅游住宿登记达到95万间夜（人夜），同比增长近25%。

2024—2025年冬季，外国游客在当地12月至次年2月期间的旅游消费达到约3.89亿欧元。

与此同时，国际航班、极光旅游、圣诞体验和冬季活动不断吸引外国游客。

Visit Rovaniemi还曾预测，到2035年，当地商业住宿量有可能达到每年300万至400万间夜。

持续增长的旅游需求，为短期住宿、公寓运营及相关服务业创造了市场机会。

四、投资机会与风险并存

罗瓦涅米房地产市场值得关注的投资方向包括：

1. 长期住宅出租：面向当地居民、学生及长期工作人员。
2. 旅游短期出租：面向圣诞节、极光季及冬季游客。
3. 住宿配套服务：包括清洁、房屋管理、维护和游客接待。

但投资者也必须注意：

短租收入不等于投资利润，旅游旺季不代表全年稳定入住。

此外，短期出租是否合法、住宅公司章程及相关限制、建筑用途、税务、运营成本和房价上涨后的投资回报率，都需要逐项核实。

当地短租增长还引发了居民住房紧张及城市管理争议，未来监管变化也是重要风险。

五、结语：芬兰房地产投资，正在出现区域分化

罗瓦涅米的案例表明，芬兰房地产市场并非所有城市都在同步下跌。

在全国房地产市场整体低迷的背景下，旅游经济强劲、住房供给有限的地区，仍可能呈现不同的投资表现。

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《罗瓦涅米未来5—10年基础设施投资展望（2027—2036）》

核心发现：罗瓦涅米市政府已提出2027—2036年约3.31亿欧元的公共投资计划，同时正在推进交通、旅游、市政和公共服务设施建设。

这意味着，罗瓦涅米的增长不只是圣诞旅游带来的短期繁荣，而是已经进入城市基础设施扩张和产业空间开发阶段。

不过，3.31亿欧元是市政府拟议的十年投资计划，并非已经全部批准或落实的资金，也不代表包括私人酒店、住宅、机场和其他企业投资在内的全社会投资总额。

2027—2036拟议公共投资

€331M

约3.31亿欧元

2026年城市投资预算

€40.4M

约4,040万欧元

2027年技术部门拟议投资

€15.7M

约1,570万欧元

来源：罗瓦涅米市政府2027年预算提案、2026年预算及技术委员会2027年预算提案。

一、未来十年的重点投资方向

基础设施项目	已公布投资金额	阶段及影响
城市十年公共投资计划	3.31亿欧元	2027—2036年提案，覆盖多类基础设施及公共建筑
新游泳馆	4,000万欧元	中期规划，完善城市体育设施
Ounasvaara高中	1,460万欧元	中期规划，改善教育设施
4号国家公路交通改善	1,000万欧元	2026—2029年城市战略重点项目
综合交通枢纽	1,000万欧元	2026—2029年战略项目
可持续及全年旅游发展	400万欧元	2026—2029年战略项目
2027年道路翻新	440万欧元	技术委员会预算提案
2027年土地收购	300万欧元	技术委员会预算提案
Teollisuustie工业道路翻新	230万欧元	2027年预算提案

注意：以上项目属于不同预算与战略层级，可能存在包含关系，不应简单相加。项目金额及实施安排仍可能在正式预算审批和后续年度调整中变化。

二、机场扩建与旅游增长：未来投资的重要驱动力

罗瓦涅米机场（Rovaniemi Airport）｜芬兰机场运营商Finavia在2025年投入约550万欧元改善机场设施，其中300万欧元用于扩建出发大厅，工程已于2025年10月完成。

目前尚未找到官方确认的2027—2036年机场扩建投资总额。

罗瓦涅米机场旅客吞吐量增长明显：

罗瓦涅米机场年度旅客量

2024年约94.9万人，2025年约110万人；数据来自Finavia。

2025年机场旅客量同比增长18.4%，冬季拥有来自38个不同机场的直飞航线，另有赫尔辛基航线。

从投资角度看，机场客流增长可能扩大对酒店、旅游公寓、机场接送、交通基础设施和全年旅游服务的需求。

三、2030年前的旅游产业扩张计划

罗瓦涅米官方招商平台Business Rovaniemi公布过以下旅游发展预测：

2024年基准与2030年预测

旅游住宿量（间夜）

150万 → 300万

预计增长100%

游客人数

65万 → 190万

预计增长约192%

这是招商材料中的预测情景，不是已实现增长，也不是官方承诺的建设目标。

到2035年，Visit Rovaniemi曾预测当地商业住宿量可能达到每年300万至400万间夜。

Olleronvaara旅游开发区：

Rovaniemen Olleronvaaraa rakennetaan nyt kiivaasti, mutta alueen matkailutontit on pian varattu loppuun – tulossa tuhansia vuodepaikkoja | Lapin Kansa

位于罗瓦涅米市中心约15分钟车程，政府已规划旅游用地，并配套供排水、光纤及道路设施。私人投资者需要负责地块内部连接和住宿设施建设。

这是旅游需求向新开发区域扩展的一个具体实例。

四、这些投入对房地产投资意味着什么？

未来5—10年，罗瓦涅米可能形成三种增长驱动力：

1. 旅游设施扩张：增加住宿、餐饮、清洁、管理及旅游交通服务需求。
2. 公共交通和道路升级：改善城市与旅游区之间的连通性，提高部分区域的开发吸引力。
3. 新住宅及产业用地开发：可能改善住房供给，也会带来新的出租房竞争。

值得注意的是，市政府2027—2030年计划新增长期借款约3.32亿欧元，同时偿还约2.31亿欧元旧债。这意味着新增借款净额约1.01亿欧元，城市投资扩张也伴随债务压力。

从投资风险角度，公共设施扩张是利好因素，但不是房价持续上涨的保证。 如果新酒店和短租房源增速高于旅游需求，住宿价格与入住率都可能承压。

五、未来5—10年的投资判断

时段	主要驱动因素	房地产投资含义
2027—2029	城市交通、市政及公共设施投资	关注城市更新和土地开发
2030—2032	旅游市场增长、住宿设施扩张	关注全年入住率和新增供给
2033—2036	城市规模及旅游产业长期发展	关注资产维护成本与长期租赁需求

上述时段是依据已公布规划作出的分析，不是官方房地产收益预测。

还有一个关键数据需要注意： 3.31亿欧元十年计划相当于平均每年3,310万欧元，而2026年城市投资预算为4,040万欧元。因此，目前不能据此宣称罗瓦涅米公共投资额未来十年将持续加速增长。更准确的说法是：罗瓦涅米计划在未来十年保持较大规模的公共投资。

此外，2027年预算及2028—2030年财务计划预计于2026年11月16日提交市议会审议，最终数字仍需以正式通过的预算为准。