一、购物中心：销售额回暖，但空置率分化
核心数据（2026年Q1 vs 2025年Q1）：
- 总销售额 +2.9%（通胀调整后 +2.2%）
- 大赫尔辛基地区 +4.2%
- 客流量 +2.7%
- 休闲商品销售额 +6%（增长最快）
- 超市/百货（最大板块）+3.6%
- 出租率：全国平均 96.2%（微降）；其他大城市地区升至 98.4%；小城市跌至 94% 以下
解读：
- 消费活力正在恢复，尤其大赫尔辛基地区领跑。
- 休闲消费反弹明显，说明消费者信心回升。
- 但区域分化加剧：小城市商业地产空置率上升，投资需谨慎。
二、住宅价格：继续下跌，小户型最惨
核心数据（2026年Q1 vs 2025年Q1）：
- 全国旧住宅价格 -3.2%
- 六大城市平均 -3.8%，其他地区 -2.2%
- 万塔 -5.6%，赫尔辛基 -4.3%（大城市中跌幅最大）
- 科沃拉 -10.6%（小城市跌幅最大）
- 罗瓦涅米 +11.6%（唯一显著上涨）
- 单间公寓（studio）-6.0%，一居室及两居以上均 -3.9%
- 环比（Q4/2025 → Q1/2026）：全国 -1.3%
解读：
- 芬兰住宅市场仍在探底，未出现明显拐点。
- 小户型（尤其单间）受冲击最大，可能与投资型买家退出、利率高企有关。
- 罗瓦涅米逆势大涨，可能与旅游、极地经济、远程办公迁移相关，是特殊个案。
- 环比仍在下降，短期难言复苏。
三、建筑许可：住宅萎缩，其他物业扩张
核心数据（2025.4 – 2026.3 vs 上年同期）：
- 总建筑许可量（立方米）+11%
- 其中住宅部分（立方米）-7%，按套数计 -16%
- 其他物业（商业、物流等）+15%
- 过去12个月批准住宅 16,322 套
- 同期完工住宅 20,278 套（与上年持平）
- 约 46% 的完工住宅位于新地区（Uusimaa）
解读：
- 开发商正从住宅转向商业/物流建筑，反映市场需求结构变化。
- 住宅建设许可大幅下降，意味着未来1-2年新房供应将减少，有助于缓解库存压力，但也可能抑制经济。
- 新地区（大赫尔辛基）仍是住宅建设重心。
四、大宗交易：物流、酒店、零售物业活跃
主要交易摘要：
| 买家 | 标的 | 金额 | 解读 |
|---|---|---|---|
| Catena（瑞典上市） | 万塔两处物流资产（Cramo总部 + DHL枢纽） | €5300万 + €6700万 | 外资持续看好芬兰物流，尤其是机场周边 |
| Balder Finland | 坦佩雷 Arena 酒店物业 | €4000万 | 酒店业复苏，机构资金进入 |
| Evli 基金 | 图尔库、库奥皮奥、锡林耶尔维 三处零售物业 | 未披露 | 零售物业细分市场仍有价值投资机会 |
| Onvest | 基尔科努米物流中心（在建，租给赫尔辛基造船厂） | 未披露 | 工业/物流定制开发需求强 |
| Kinland AS | 三处公共用途物业（养老/辅助居住） | €1190万 | 社会福利型地产受长期资本青睐 |
整体解读：
- 物流资产仍是最大热点，尤其是机场周边。
- 酒店、零售、养老物业均有机构出手，说明投资者正在不同赛道分散布局。
- 交易金额多在千万至亿级，市场流动性尚可，但买家多为专业机构，个人投资者难以直接参与。
五、开发项目：集中在坦佩雷、赫尔辛基
主要项目：
| 开发商 | 地点 | 项目内容 | 规模 | 解读 |
|---|---|---|---|---|
| Balder Finland | 坦佩雷 | 服务中心（7,700㎡），租给市政府、福利区、Kesko | 新建 | 公私合作模式，稳定现金流 |
| Kielo | 坦佩雷 | 工业厂房扩建（ATA Gears） | 未披露 | 制造业回流/扩张，工业地产需求上升 |
| ICECAPITAL | 赫尔辛基 Vuosaari | 两栋住宅楼（76套出租公寓） | 2027年底完工 | 长租公寓仍是机构投资热点 |
| YH Kodit | 坦佩雷 | 117套出租公寓（8,300㎡） | 2027秋-2028冬分批交付 | 大型租赁住宅项目，显示对租赁市场的信心 |
解读：
- 坦佩雷成为开发热点，覆盖服务、工业、住宅多个类型。
- 租赁住宅（而非出售型公寓）是当前开发商的主流方向，反映高利率下销售型项目风险大。
- 工业/物流扩建项目出现，说明实体经济对空间有真实需求。
整体总结：
芬兰房地产市场呈现“冰火两重天”：住宅价格持续下跌、建设许可萎缩，但物流、酒店、零售及租赁住宅投资活跃；大赫尔辛基与坦佩雷为核心热点，小城市风险上升。
资料来源：https://kti.fi/
Leave a Reply